Новости

Конституционный суд разрешил продавать единственное жилье

История вопроса
Как известно, Закон о банкротстве и процессуальное законодательство предусматривают запрет на обращение взыскания на имущество, являющееся единственным жильем гражданина (комната, квартира, жилой дом и т.д.), или, так называемый «исполнительский иммунитет» (п.3 ст. 213.25 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).

Указанные нормы закона предполагают, что даже в том случае, если такое жилое помещение является единственным имуществом гражданина, оно не может быть продано в принудительном порядке в целях погашения долгов перед кредиторами. 
Такое положение дел, очевидно, идет вразрез с интересами кредиторов, а в ряде случаев становится благоприятной почвой для различного рода злоупотреблений со стороны банкрота.

Так, в практике известны случаи, когда под видом единственном жилья скрывается элитное или роскошное жилье. В рамках процедур банкротства кредиторами неоднократно предпринимались попытки заменить роскошное жилье обычным, а за счет разницы в стоимости – погасить имеющиеся долги, однако ни Верховный суд, ни Конституционный суд такие попытки не одобряли, ссылаясь на отсутствие предусмотренных законом механизмов и критериев выбора нового жилья для должника.


Шли годы, но законодательство не менялось и тогда Конституционный Суд, рассматривая очередное аналогичное дело и высказавшись достаточно резко по поводу бездействия со стороны законодателя, установил такие критерии самостоятельно.


Позиция Конституционного Суда
Постановление Конституционного суда от 26.04.2021 № 15-П определенно станет одним из наиболее знаковых судебных актов, изменивших сложившуюся судебную практику по вопросу изъятия жилых помещений у должников.


Если резюмировать позицию Конституционного Суда РФ, то исполнительский иммунитет на единственное жилье не будет работать при соблюдении следующих условий:
- характеристики жилья (площадь, местоположение, «класс» жилья и т.д.) превышают разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище,
- взамен реализуемого жилья должнику должно быть предоставлено другое жилое помещение в том же населенном пункте и площадь которого не менее норм предоставления жилья на условиях соцнайма,  
- разница между рыночной стоимостью жилого помещения и стоимостью предоставляемого взамен помещения должна покрывать существенную часть долгов гражданина,
- приобретение жилого помещения, формально защищенного исполнительским иммунитетом, состоялось со злоупотреблениями.


В рассматриваемом примере суд признал злоупотреблением приобретение гражданином квартиры, площадью 110 кв.м., по цене, значительно превышавшей размер долга перед кредитором, который к моменту покупки квартиры уже был взыскан решением суда и по нему было возбуждено исполнительное производство. 


Как это будет работать на практике и как правильно обратить взыскание на единственное жилье?
Представляется, что в первую очередь, следует провести оценку рыночной стоимости такого жилья и сопоставить ее с размером расходов на покупку более скромного жилья для банкрота. Напомним, что в соответствии с Жилищным кодексом норма предоставления жилья составляет 33 кв.м. общей площади жилого помещения - на одного человека, 42 кв.м. - на семью из двух человек, а для семьи из трех и более человек - 18 кв.м. на каждого члена семьи.


Учитывая, что реализация имущества в процедуре банкротства осуществляется с торгов, так называемый «размен» квартиры в классическом виде невозможен, поэтому кредиторам следует заранее озадачиться вопросом приобретения жилого помещения для должника взамен изымаемого. На практике это означает, что, если у Должника отсутствуют денежные средства, то перед продажей имущества на торгах кредиторы должны профинансировать покупку нового жилья для банкрота. 

Впоследствии кредиторы, оплатившие новое жилье для банкрота, должны иметь первоочередное право на возмещение своих затрат. Поскольку данный механизм является новым для правоприменительной практики и не урегулирован законодателем, такое право кредиторов и порядок его реализации должны быть максимально подробно и недвусмысленно закреплены в положении о порядке реализации имущества. Юристы ПРАЙМС разработали несколько альтернативных вариантов подобных положений с учетом позиции Конституционного Суда и занимаются их утверждением в суде, т.к. обращение взыскания на единственное жилье и установление порядка его продажи возможно только в судебном порядке с участием всех заинтересованных сторон (финансовый управляющий, должник, кредиторы).